서울의 지세, 아주 정확하게
안녕하세요 오피스랜드에셋입니다. 서울의 지세를 알아보는 간단한 체크리스트와 팁을 알려드리겠습니다. 하지만 어떤 이슈가 있어서 서울 땅 시세를 알아보거나 내 땅에 대한 시세에 대해 좀 더 세밀하고 정확한 시세를 알아보기 위해서는 여러 각도에서 종합적으로 정보를 수집하고 체크해야 하기 때문에 반드시 하단의 내용을 잘 숙지하시기 바랍니다. 먼저 서울 땅 시세에 대한 특징과 환경을 이해해야 합니다. 그리고 시세라는 것, 즉 개략적인 해당 일대의 거래가격 범위에 대해서 그런 것들은 어떤 영향을 받을지도 참고해야 합니다. 일단 우리가 보통 땅값을 산정할 때는 땅만 덩그러니 있는 경우가 있고 위에 건축물이 있는 경우가 있습니다. 하지만 서울 같은 곳은 거의 모든 곳에 건축물이 세워져 있거나 도로나 공터 3개 중 하나일 것입니다.
땅의 시세만 산정할 때는 보통 위에 건축물을 제외하고 건축물이 없다고 가정하고 산정하기도 하지만 실제로 서울 땅은 대부분 해다의 위치에 건축물을 지었을 경우 여러 이점에 따라 분양할 수 있는 가격이나 상가든 원룸이든 빌라든 임대를 줬을 경우 얼마만큼의 전세를 받을 수 있는지, 아니면 월세를 받을 수 있는지에 따라 1차적인 판단을 하게 되어 타당한 생각을 하게 됩니다. 그리고 가장 큰 영향을 받는 것은 인근 일대의 거래 사례에 대한 명분으로 거래가 되는데 사실상 이는 심리적인 이권에 대한 부분이기도 하지만 실제로는 강력한 이유가 되기 때문에 이에 대한 논리적 타당한 이유가 없더라도 해당 일대의 거래 사례에 대한 비교를 하면서 거래가 되게 되어 있습니다.
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순서는 이렇습니다.여러가지 플랫폼이 있지만 우선 토지의 경우는 가치 맵이란 플랫폼을 가장 많이 씁니다.왼쪽에 옵션이 꽤 많이 있지만 우선 거래 연도를 5년 정도까지 체크합니다.하단에 “최근 5년”이 되고 있습니다.너무 낡은 기간을 참고에 안 되니까요.그 다음에, 제일 왼쪽의 “유형”부분을 모두 끄고 땅은 푸르게 되도록 활성화하겠습니다.그 다음 왼쪽에 총<->단가 되어 있으나, 단가에 놔둡니다.이것은 우리가 땅은 크기가 천차 만별이어서 아파트처럼 32평형 47평형 25평형처럼 되지 않아 가격 편차는 평당 얼마인지에 대한 부분에서 재는 것이 좋기 때문입니다.그래서”단가”에서 단추가 단가로 하도록 하겠습니다.이렇게 세팅을 하고 본인이 체크한다며 서울의 토지 시세에 대해서 찍어 보면 대략적인 일대 거래 사례를 비교할 수 있습니다.우선 이것이 1차 점검으로 주의해야 할 사항은 땅은 다양한 협의 과정에서 일부 현금을 주었는데, 신고를 하지 않거나 세금을 매수 측에서 내기로 하거나 규정에 반하는 거래를 하고 실거래에서 신고를 하는 경우가 있는데 이런 내용도 어느 정도는 잡아야 합니다.이런 뒤 본인이 해당 일대에 관련 네이버 부동산에 가서 우선 네이버 부동산에 공개된 지명이나 용도, 그리고 위치적 이점이 비슷하거나 비슷한 것이 없으면 한 것 중 최대한 체크를 하고 어느 정도 짐작합니다.여기에서도 서울의 토지 시세를 체크할 때 참고해야 하는 내용은 네이버 부동산에는 보통 토지는 매우 좋지 않는 것을 많이 내는 상황이라는 것입니다.오피스, 상가, 오피스텔, 아파트 등은 당연히 물건 확인할 수 있으면 공인 중개사가 네이버 부동산에 광고를 주저 없이 하지만 토지 같은 경우는 여러가지 이유로 네이버에 광고를 하지 않은 경우가 많습니다.이에 대한 내용은 앞으로 다루겠지만 어쨌든 네이버 부동산에 나오는 현재의 광고 물량은 조금 가격이 높은 매각하려는 물건만 많이 나오고 있다고 보면 좋습니다.
이 정도의 밸류 맵과 네이버 부동산 2곳을 체크하면 해당 일대에 공인 중개사에 전화를 걸어 문의를 해야 합니다.그러나 서울에서 땅을 전문으로 다루는 곳은 많지 않아 반드시 그 수많은 공인 중개사 중 잘 아시는 분에게 전화를 걸지 않으면 안 되고, 공인 중개사 사무소가 상당히 많아서 포기하지 않고 적어도 10곳 이상이 전화하고 해당 일대의 토지 시세에 대해서 들어야겠어요.보통 공인 중개사라고 해도 잘 알 수 없는 경우가 많지만이유는 그렇습니다.의사라는 직책을 가지고 있는 분이 성형 외과도 잘 알고 있어 피부과도 잘 알고 있어 안과도 잘 아는 것은 아니듯이 서울에서 활동하는 분은 땅을 모르는 경우가 있고 다뤄도 없는 쪽이 꽤 많다는 것입니다. 이 정도를 뽑아 보더라도 사실상 정확히 알고 싶다면 서울의 토지 시세가 알지 못할지도 모릅니다.실제에 매물로 거래를 하고 있다고 여러가지 이유에서 감가 상각되는 환경에서 거래가 되거나, 공인 중개사의 능력으로 만족한 시세로 거래를 할 수도 있을 상황이 되므로 실제에 매물을 내는 상황이 아니면 단지 이 정도의 정보로 잡고 일단 의문을 해결하세요.이상입니다.
이 정도 밸류맵과 네이버 부동산 두 곳을 체크했다면 해당 일대에 공인중개사에게 전화를 걸어 문의를 해야 합니다. 하지만 서울에서 토지를 전문으로 취급하는 곳은 많지 않기 때문에 반드시 그 수많은 공인중개사 중에서 잘 아시는 분께 전화를 걸어야 하고 공인중개사 사무실이 상당히 많이 있기 때문에 포기하지 말고 적어도 10곳 이상은 전화해서 해당 일대의 토지 시세에 대해 물어봐야 합니다. 보통 공인중개사라고 해도 잘 모르는 경우가 많은데 이유는 그렇습니다. 의사라는 직책을 가지고 있는 분이 정형외과도 잘 알고 피부과도 잘 알고 안과도 잘 아는 것이 아니듯이 서울에서 활동하는 분들은 땅을 모르는 경우가 있고 다루지도 않는 분들이 상당히 많다는 것입니다. 이 정도를 어림잡아봐도 사실상 정확하게 알고 싶은 당신의 서울 땅 시세를 모를 수도 있습니다. 실제로 매물로 거래를 하다 보면 여러 가지 이유로 감가상각되는 환경에서 거래가 되거나 공인중개사의 능력으로 만족스러운 시세로 거래를 할 수도 있는 상황이 되기 때문에 실제 매물을 내놓을 상황이 아니라면 그냥 이 정도 정보로 견적을 내서 일단 의문을 해결해 주시기 바랍니다. 이상입니다.
